/ / / 地球的生命誕生于距今35億年前，在吸收了來自宇宙來客——隕石和彗星的多次撞擊之后，從而萌生了最早的碳基生命。經過不斷地吐故納新，互相吞噬和進化，距今7萬年，在現在印尼附近的超級火山爆發所造成的全球氣候異常的推動下，古人類的一支，最后的2000余名智人走出了非洲，又經過了各種搏殺和掙扎，最終在全球開枝散葉，成為目前的世界66億人口的祖先。/ / / / 形成現在形態的人類大約在距今5000年的時候，這在整個地球的生命史上可謂微不足道，雖然我們成為了最終的統治者，但科技的發展卻極為緩慢，可以說，我們從使用火到使用火槍就用了四千多年的歷史，真正意義上如大劉《三體》中宇宙社會學所提到的“技術爆炸”僅有二三百年的時間，即便是在這二百多年里，科技的發展也是極不勻稱的，表現出了極大地波動性，越靠近現在速度越快。/ / / / 但我們需要知道的是，這種加速并非水到渠成，自然而然的，而是得益于科學史上最著名兩次大奇跡年。而且這兩次大奇跡年是這樣的不同尋常，用奇跡來形容并不為過。/ / / / 1666年，23歲的牛頓為了躲避瘟疫，回到鄉下的老家度假。在那段日子里，他一個人獨立完成了幾項開天辟地的工作，包括發明了微積分（流數），完成了光分解的實驗分析以及萬有引力的開創性工作。這也就意味著，就在那一年，他為數學、力學和光學三大學科分別打下了堅實的基礎，而其中的任何一項工作，都足以讓他名列有史以來最偉大的科學家之列。很難想象，一個人的思維何以能夠在如此短的時間內涌動出如此多的靈感，人們只能用一個拉丁文annus mirabilis來表示這一年，也就是“奇跡年”。/ / / / 第一次大奇跡年的239年之后，在瑞士專利局蝸居的年僅26歲的愛因斯坦在1905年這一年發表了6篇論文，其中，3月18日，關于光電效應的論文這成為了量子理論的奠基之作。4月30日，關于測量分子大小的論文，為他贏得了博士學位，而這篇文章曾經因為只有17頁太短而被蘇黎世大學退貨。5月11日和后來的12月19日，兩篇關于布朗運動的論文，成了分子論的里程碑。6月30日，發表題為《論運動物體的電動力學》的論文，這個不起眼的題目后來被加上了一個如雷貫耳的名稱，叫做“狹義相對論”，它的意義就不用我多說了。9月27日，關于物體慣性和能量的關系，這是狹義相對論的進一步說明，并且在其中提出了著名的質能方程E=mc。單單這一年的工作，便至少配得上3個諾貝爾獎，當然，相對論的偉大意義根本不是諾貝爾獎能夠衡量的，而這一切也不過是在專利局的辦公室里，一個人用紙和筆完成的而已。/ / / / 你會發現，這兩次大奇跡年有很多相似之處，比如發起人都異常年輕，牛頓23歲，愛因斯坦26歲，并且在此之前都籍籍無名；比如都是閉門造車，仿佛都是空想般的在幾乎密閉的生活空間中就把這些理論提出來了；比如都是異常精準，牛頓的各大定律完全是近代科技的基石，經過二百多年各種天才科學家的引證（除了被愛因斯坦證明不對的那些），而愛因斯坦的理論則成為現代科技加速的根本，1905年之后的世界流光溢彩，日新月異，并且隨著實驗手段的不斷進步，都在一次次的驗證著愛因斯坦100多年前理論的正確性，其中不乏黑洞，引力波這樣的宇宙范疇的理論，最搞笑的是，他提出的理論連自己都嚇了一跳，并終身否認量子力學的存在。/ / / / 這不是奇跡是什么？/ / / / 第一次大奇跡年與第二次間隔了239年，而2018年距第二次大奇跡年已經過去了113年，卻已經有科學家指出，雖然科技發展速度越來越快，但人類的基礎科學層面已經許久沒有突破了。這可能與我們的實際感受不同，其實舉一個例子你就明白了，我們現在主要是技術層面的發展，而不是科學底層的突破，這種差距有點類似于三體中即便人類造出了恒星級戰艦，但是對于高級文明來說，還不如一個小小的水滴。/ / / / 嚴格意義上基礎科技的突破，只發生在兩個大奇跡年里，按照目前的發展速度，應該已經到了第三次大奇跡年的臨界點了，但現在看來卻毫無動靜，目前最前沿的量子力學還只是在第二次大奇跡年的地基上壘墻而已；芯片的摩爾定律由于熱傳導基本上已經到達了臨界點；人工智能看起來蓬勃發展，但算法的瓶頸已經開始凸顯……這些都已經成為了鎖死人類科技再次突破的前兆。
一個房地產項目能不能做得好，拿地階段就已經決定了大半。而決定是否要拿一個項目，根本的決定因素就是預測是否賺錢。商人重利，不賺錢的項目是不會做的，而賺不賺錢，由算賬說了算。測算，分為靜態測算和動態測算，靜態測算非常簡單，就是收入和成本的簡單相減，也最為實用和簡潔，項目好壞的評價指標為凈利潤率。但靜態測算只能講清楚項目的利潤空間有多少，并不反映股東的資金使用效率，所以港資企業和上市公司也都采用了動態的測算，核心是現金流的預測，項目好壞的評價指標為內部收益率。一、靜態測算一般的投資人員學測算都是從靜態測算開始學起，因為結構上相對簡單，羅列的是房地產開發的全成本和全收入，容易理解。（1）主要成本為：①土地成本；②前期費用；③工程費用；④基礎設施費用；⑤開發間接成本；⑥三項費用（管理、營銷、財務）；⑦稅費（土增稅、增值稅、所得稅）。（2）主要收入為房產銷售收入。（3）測算利潤也很簡單：凈利潤=總收入-總成本。（4）土地成本里包含了土地款、拆遷費用、契稅等一切和土地有關的成本。（5）前期費用里包含了項目正式開工前的所有費用，如設計費、報批報建費、招標費、勘察費、三通一平費及臨建費等。（6）工程費用里包含了土建工程費和安裝工程費，前者包含基礎工程、地下室工程、主體工程、門窗幕墻工程、室內精裝、公共部位精裝以及臨水臨電等，后者包含了室內水電暖管線設備及安裝等。（7）基礎設施費用包含了，大市政配套費、上下水、電、氣、有線電視和智能化等費用，也包含小區園林景觀費用。（8）開發間接成本主要是不可預見費，也包括了將股東借款資本化的費用以及營銷設施建設費用。（9）三項費用一般為營銷費用、管理費用、財務費用。（10）稅費為土增稅、增值稅、所得稅。（11）銷售收入上現在都是含了增值稅，所以在測算時還要注意是否要扒掉這一層稅。講定義很枯燥，現在講一下大概的成本范圍。以總建筑面積為計算標準，前期費用一般為200~300元//平方米，工程費用一般為3000~4000元//平方米，基礎設施費用一般為500~800元//平方米，開發間接成本（不含借款資本化）一般為100元//平方米，營銷費用與管理費用一般按照總銷售額進行提點（1/%~3/%），土增稅、增值稅、所得稅均有相應計算公式，通常占總成本的比例在15/%以上。以上是簡化計算的口徑。靜態測算比較簡單，一張表就可以揭示所有的問題，而且全面地羅列了所有的測算項目和數值，邏輯上也比較清晰。在日常的實踐中，檢查測算是否有誤，通過靜態測算著手是一個比較快捷有效的方式。二、動態測算現在大部分開發商都在使用動態測算，往往一份Excel里面套了十幾張表，雖然大部分公司都做了標準化，將勾稽關系嵌套到位，并且對表格做了鎖定，將需要填寫的部分降至最少的程度，使之使用起來更加傻瓜化，減輕使用者的負擔。但是新手碰到一連串十幾張表，也還是會感到無從下手，就算是熟手，碰到一個新的測算體系，要理解里面的勾稽關系和主要指標，也要起碼一個晚上的熟悉過程。動態測算表格看不懂，一是表格多，二是邏輯比較復雜，需要沉下心來逐步熟悉。如何快速上手？首先要明白動態測算和靜態測算的差別在哪里，答案是時間。動態測算有個時間軸，展示的是各收入項、成本項、融資項在各時間段的現金流情況，大部分表格都是對收入項和成本項作單獨的運營假設。當然也有幾張輔助的表格，如規劃業態指標數據、取費標準數據、土增稅計算數據等。最重要的表格還是兩張，一張是現金流量表，另一張是成本利潤表（靜態），前者可測得企業最關心的IRR數據，后者可以直觀感知項目的基本利潤情況。【關注“土地情報”公眾號，對話框回復“測算”，即可獲取測算表格模板。】三、使用靜態測算展示的是測算的基本原理，動態測算可以更加關注資金利用效率、對于持有型物業適用性更強。兩者各有各的優劣勢。1．靜態測算（1）優勢：簡單直觀，實用性強。（2）劣勢：資金使用效率關注不夠，測算利潤均為賬面利潤，如碰到棚改、商辦、持有等問題，難以評判項目好壞。2．動態測算（1）優勢：考慮全面、充分，尤其對復雜類業態測算效果較好。房地產行業是高負債行業，動態測算更能反映股東自有資金的投入和產出情況（2）劣勢：各收入項、成本項、融資項均難以標準化，所有測算數據都是假設，計劃和實際的出入造成測算的IRR結果可能會與實際情況誤差非常大。四、比較有一個現象，也不知道各位有沒有這種體會：各家公司都有自己公司模板的測算表，關鍵是同一個項目，就算是同樣的定價、同樣的成本、同樣的工期及銷售周期，用不同公司的測算表最后算得的結果卻大相徑庭，差異很大，這是怎么回事，到底誰是對的、誰是錯的？——答案是：大家都沒錯。首先要明白一點：測算表只是公司內部用于評判項目的一個工具，利潤指標只是評判項目的一批比較條件，算得的結果是粗糙的且不一定真實。每個公司測算表的測算邏輯基本上都差不多，一般都是會列支銷售額及土地成本、前期費用、工程成本、三費和稅費等，但是每個公司對這些細項的取費標準并不一樣，有樂觀和保守之分，所以導致了同一個項目不同公司測得的利潤率會有較大的偏差。測算結果并沒有對錯之分，只能表明公司對項目拓展的評判態度：（1）公司的項目都在同一張測算表中進行測算，測得的結果是可以互相比較的。在公司的測算模板上，項目A算得的凈利率是10/%，項目B算得的凈利率是8/%，那肯定是優先選擇投資項目A。（2）測算得到的利潤率和最終實現的利潤率還是會有區別。投資階段的測算只能說是一種概算，大部分測算數據都是假設，如果假設失真，算出來的結果差異會非常大，甚至說成是自己算著玩也不為過；而結算階段的利潤率是實打實的最后報表上體現的凈利潤，是已經實際發生的。一般來講，除非市場大幅上行，或者投資階段的測算充分保守，不然結算的利潤率都是下降的。（3）公司A的15/%凈利率和公司B的8/%凈利率難以比較誰優誰劣。很多時候，總會聽到有人會提，為啥一塊地拍下來，公司A能算出15/%凈利率，自己公司只能算到8/%凈利率，頓時覺得一定是自己挖潛不夠。但也可能是自己的測算表中的設定不如別人樂觀，比如持有物業的變現方式、比如股東投入是否要資本化計息，把自己的測算數據代入到公司A的測算表中，可能也能算出15/%的凈利率。（4）要理解不同公司測算表的偏差，然后使用之。投資階段用的測算表的計算結果并不精確，只是把所有待評判的項目拉入了同一個評判體系進行判斷。五、小結本文只是說明一個測算的原理，具體的測算還是一個熟能生巧的過程，做幾次就會有感覺了。項目越復雜，測算也會越復雜，有很多疑問都是在實踐中才能感受得到，然后解決。文章來源：本文授權轉載自公眾號周璐的筆記。內容本身不代表公眾號觀點，也不構成投資建議。
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